Devi vendere o acquistare un immobile proveniente da una donazione?

01 Giugno 2023

Non si sottolinea mai abbastanza di fare attenzione ai documenti che riguardano la provenienza di un immobile.

La donazione è uno degli istituti giuridici a cui stare più attenti. Questo istituto giuridico ebbe un vero boom quando, nel 2001, vennero tolte le imposte su successioni e donazioni (poi sarebbero state reintrodotte nel 2006).

La donazione quindi da un punto di vista fiscale, in un primo momento, rappresenta conveniente da un punto di vista meramente fiscale e quindi frettolosamente è facile non analizzare quelli che potrebbero essere i problemi futuri.

Infatti non tutti sanno che le donazioni (soprattutto i campo immobiliare) nascondono rischi che la maggior parte delle volte non vale la pena correre (solo per un risparmio fiscale).

Per spiegarvi meglio la situazione partiamo con il dire che cos’è una donazione (parlando sempre di immobili).

La donazione consiste nel passaggio di un bene (per noi un immobile) da un soggetto ad un altro senza corresponsione di denaro.
Tale passaggio deve essere stipulato per atto pubblico davanti al Notaio.

Fin qui sembra tutto abbastanza semplice….

…ma perchè può essere un problema se un soggetto decide di vendere o acquistare un immobile proveniente da una donazione?

Perché una donazione può essere impugnata od a rischio di revocatoria… Qualcuno può essere interessato ad fare azioni di revoca per rientrare in possesso del bene donato perché ritiene di essere stato leso nei suoi legittimi interessi.

Tra i più classici c’è il caso degli eredi che ritengono di essere stati danneggiati in caso di eredità (in caso soprattutto non sia stata rispettata la quota “legittima”) o il caso in cui compaia un figlio non riconosciuto. Nei casi di revocatoria il caso più frequente sono le azioni poste in essere dai creditore del donante (colui cha appunto ha fatto la donazione).

Tutto ciò deve avvenire comunque entro alcuni termini previsti, che sono fondamentali. Infatti…

….se sono passati 10 anni dalla morte del donante o se sono passati 20 anni dalla donazione stessa (riforma del 2005 degli art.561 e 563 CC), sia chi vende sia chi compra sarà tranquillo, perché non potranno più essere fatte azioni di rivalsa di alcun genere.

E’ per questo che è sempre importante controllare la provenienza e la data della donazione.

Alla luce di quanto sopra esposto emerge quindi sempre il solito consiglio: dovete leggere attentamente l’atto di provenienza dell’immobile, fatevi consigliare dal Vostro Notaio di fiducia o da un consulente immobiliare preparato.

L’agenzia immobiliare, a cui vi rivolgete, ha l’obbligo di verificare tali aspetti e vi deve accompagnare passo passo nella verifica di tutti gli aspetti che conseguono ad una donazione.
Uno dei problemi infatti della donazione (al netto delle eventuali azioni che vi abbiamo descritto sopra) è rappresentato dal rapporto con le banche e l’erogazione di un mutuo.

Le banche in presenza di una donazione, anche se poi garantite dall’ipoteca sull’immobile, non sono garantite e corrono rischi come chiunque altro.
Come si può capire quindi, la donazione (se non sono passati 10 o 20 anni come sopra specificato) rappresenta un problema sia per il venditore (che vedrà ridursi la potenziale platea di acquirenti) sia per il potenziale acquirente che avrà difficoltà a farsi finanziare la compravendita.

Come risolvere quindi la problematica sarà oggetto di alcune considerazioni.
Alcuni istituti di credito nel caso in cui il donante sia ancora in vita chiedono lo scioglimento consensuale con il beneficiario, tornando quindi alla situazione pre-donazione.
Qualora ciò non fosse possibile esistono delle polizze assicurative, a garanzia del rischio economico che correrebbe la banca in caso di azione revocatoria, che l’acquirente dovrà sottoscrivere a favore dell’istituto bancario stesso.
Queste polizze sono ormai abbastanza di uso comune, è bene analizzarle e valutarne il costo effettivo.
La soluzione meno usata e la più sconsigliata (usata in casi estremi) è la firma del donante come terzo datore d’ipoteca (praticamente in funzione di garante) nell’atto di mutuo (in questo caso si neutralizzerebbero le azioni eventuali degli eredi).
Tutte queste azioni sono valide e riducono il rischio, non lo eliminano.

Chiaramente questo argomento è particolarmente “corposo” e meriterebbe un approfondimento molto puntuale e preciso, ma per noi è importante avervi dato alcune spiegazioni in merito per ribadirvi ancora
una volta (e non ci stancheremo mai di sottolinearvelo) che E’ IMPORTANTISSIMO VERIFICARE I DOCUMENTI DI PROVENIENZA DI UN IMMOBILE e la vostra AGENZIA IMMOBILIARE ha il DOVERE di VERIFICARE QUESTI DOCUMENTI.

Grazie ed al prossimo blog…